1가구 2주택 양도소득세 및 취득세, 보유세에 대해서 정리합니다.
1가구 2주택 보유자에게 가해지는 세금이 많이 늘었습니다. 흔히들 종부세라고 하는 보유세도 가져갑니다. 또, 취득세도 있지요. 양도소득세 비과세 요건도 까다로워지면서 양도소득세도 중과세되는 경향입니다.
간단히 말하자면 세율 계산법이 점점 더 어려워지고 내야할 세금이 많아지는 것인데요. 현재 상황에서 쉽고 빠르게 세율을 알아볼 수 있도록 포스팅을 적었습니다. 참고하셔서 세금 정확히 계산하고 혜택을 받아 아낄 수 있는 부분에서 최대한 지출을 줄여보시길 바랍니다.
목차
1. 양도소득세
2. 비과세 요건
3. 장기보유특별공제
4. 보유세(종합부동산세)
5. 취득세
부동산에 관련한 세금들을 총집합해 정리했습니다. '공유하기'를 통해 저장해서 꺼내 보시기를 추천드립니다. 본 포스팅만 끝까지 읽으면 부동산을 매수 매도할 때 세금들을 정리하실 수 있을 겁니다.
양도소득세
가장 먼저 알아볼 것은 양도소득세입니다. 주택을 매매할 때 보통 가장 많은 세금이 부과되는 것이 바로 양도소득세입니다. 그래서 가장 많이 신경 쓰기도 하죠. 그만큼 중요한 양도소득세란 무엇일까요?
양도소득세는 주식, 부동산, 회원권 등의 상품을 양도(거래)할 때 나오는 이익에 부과하는 세금을 말합니다. 따라서 이익이 아니라 손해를 보았을 때는 이후 상계를 하여서 세금을 감면해 주기도 합니다. 상품 가격 상승으로 인한 소득이 있을 때만 부과한다는 특징이 있습니다. 다음으로 양도소득세 계산법을 보겠습니다.
양도소득세를 계산법을 알기 위해 가장 먼저 해야 할 첫 단계는 기본 세율을 아는 것입니다. 양도소득세는 기본 세율을 기초로 하고 거기에 추가적인 세율이 붙거나 세금을 공제를 받습니다. 기본세율표를 첨부합니다.
기본세율의 세금 적용은 간단합니다.
첫 번째, 본인의 과표구간을 찾는다.
둘째, 자신의 과표구간에 해당하는 세율을 곱한다. (각 6%, 15%, 24%, 38%, 40%, 42%, 45%입니다.)
셋째, 누진 공제금을 빼준다.
보신 것처럼 기본 세율로만 세금이 정해지면 계산법도 필요 없이 간단하고 좋을 텐데요. 부동산 거래 시 양도소득세 적용은 그렇게 간단하지가 않습니다. 하나씩 차근차근 알아봅시다.
기본세율에는 중과세율을 더해줘야 합니다. 2021년 6월 이후 양도소득세에는 큰 변화가 있습니다. 다주택자 중과세율이 인상된다는 것입니다. 2 주택자는 기본세율+20%가 되고 3 주택자 이상은 기본세율 + 30% 가 됩니다. 이 때문에 1가구 2 주택의 경우 어느 과표 구단이든 세율을 무려 20% 추가가 됩니다. 강력한 중과세율인 만큼 부동산 시장에 어느 정도 충격이 있을 것이라 예상합니다.
다만 일시적 1가구 2주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택이 있습니다. 1가구 2주택자에 해당하시는 분들은 일단 다음 챕터를 잘 보시고 가능하면 세금을 아낄 수 있도록 하세요. 1가구 1주택자 및 1가구 2주택자가 이용할 수 있는 비과세 혜택 요건이 있습니다.
비과세 요건
부동산 양도소득세에는 양도세 비과세 혜택이란 것이 있습니다. 비과세 요건을 충족할 경우 양도소득세를 제외시켜주는 것입니다.
본래의 취지는 1가구 1주택자에게는 양도소득세를 비과세 하자는 것입니다. 그리고 1 주택자가 이사를 하는 경우에도 비과세를 하고자 했는데요. 따라서 이사를 위해 일시적으로 이사할 주택까지 2채 취득한 2주택자를 일시적 1가구 2주택자라고 하고 비과세 혜택을 주었습니다.
적용이 가능하면 비과세 혜택을 받으시는 것을 추천드립니다. 요건을 알아보겠습니다.
일시적 1가구 2주택이 되어 비과세 요건을 충족하려면 다음 4가지 조건을 만족해야 합니다.
종합해서 말하자면 기존주택에는 2년 이상 보유를 해야 하고 새로운 주택을 산 뒤에는 기존주택을 3년 이내 매도해야 합니다. 다만 주택이 조정지역에 들어갈 경우 더욱 까다로운 조건들이 붙습니다.
조정지역 주택의 경우 비과세 요건을 충족하려면 거의 1년 단위로 매수, 매도를 해야 조건을 만족할 수 있습니다. 투자를 하시는 분들이 이를 충족하기는 거의 불가능에 가깝다고 볼 수 있습니다. 실거주자 분들이 확인하시고 비과세 혜택을 빠짐없이 받으시길 바랍니다.
장기보유특별공제
장기보유특별공제란 1세대 1 주택을 오랫동안 보유한 사람들을 위한 양도소득세 공제 혜택을 말합니다. 원래는 주택을 보유만 하여도 최대 80%까지 양도소득세를 공제해주었었습니다. 하지만 법이 바뀌고 부동산 규제가 강화되면서 보유뿐만 아니라 거주까지 해야지 양도소득세를 크게 감면해 주고 있는데요.
보시다시피 2021년 1월 1일 이후 양도를 한 경우에는 보유기간, 거주기간 둘 다 만족을 해야 80%의 공제율 혜택을 받을 수 있는 것을 알 수 있습니다. 참고로 장기보유 특별공제는 줄여서 장특공이라고도 합니다!
임대주택 장기보유특별공제율을 찾고 계신 분들은 위 사진을 참고 바랍니다. 거주를 하지 않아도 6년 이상 임대 후 양도하는 경우 매년 2%의 추가공제를 제공하고 있습니다. 언제 또 규제가 이루어질지는 모르니 계속 추적해서 알아볼 필요가 있습니다.
보유세 ( 종합부동산세 )
부동산의 보유세는 종합부동산세입니다. 흔히들 줄여서 종부세라고 합니다. 부자들의 세금이라고 불리던 종부세인데요. 이제 부동산 가격도 많이 올랐기 때문에 어쩌다가 급상승하는 부동산을 가지고 있던 중산층도 종부세 부과대상이 될 수 있습니다. 아래 보유세 대상부터 확인하시길 바랍니다.
주택을 기준으로 종합부동산세 대상은 공시 가격 합계액이 6억 원 초과인 경우입니다. 단 1세대 1주택자는 9억 원 초과입니다. 1세대 1주택이면 몰라도 다주택자일 경우 많은 분들이 6억 원초 과로 종부세 대상에 해당될 것이라 생각합니다. 그렇다면 세율은 어떻게 될까요?
주택의 경우 3 주택 이상과 그 이하로 세율을 나누고 있습니다. 3주택이상의 경우 0.6%부터 최대 3.2%까지 어마어마한 세금을 부과하고 있는데요. 보유세가 부담이 될 경우 주택의 미래 가치 및 자금상황을 고려해 매도하는 전략이 필요할 수도 있습니다.
원래는 세부담 상한 초과 세액을 두어 납입하는 보유세가 급격하게 상승하는 경우를 막았었는데요. 이 비율에 150%~300%로 크게 늘어났습니다. 이는 1년 만에 보유세가 3배 이상 상승할 수 있다는 것을 의미합니다. 해가 갈수록 그 크기는 기하급수적으로 커지게 될 것입니다. 일반주택의 경우 150%, 조정대상지역 2주택의 경우 200%, 3주택이상인 경우는 300%로 상향되었습니다.
취득세
취득세는 계산이 간편합니다. 지방세 미리계산이라는 위택스의 취득세 계산기를 이용하면 되거든요. 관련 링크를 아래 달아놓겠습니다.
Wetax 위택스
전국 지방세 신고·납부 서비스 국민의 세금, 지역사회 발전을 위해 소중하게 사용하겠습니다. --> 빠른납부 전자납부번호 19자리 또는전자수용가번호 15자리 입력 2021년 새해 복도 받고 자동차세
www.wetax.go.kr
과세표준액, 주택 특징(1 주택, 조정대상지역 등)을 입력하고 '세액미리계산하기'를 누르면 바로 확인이 가능합니다.
이렇게 간편하게 계산이 가능하지만 참고용으로 취득세율을 적어보겠습니다.
취득세에 관련한 항목이 아주 많은데요. 가장 위의 취득세 부분을 중점적으로 보면 됩니다. 2020년 1월 1일 시행된 지방세법 개정에 따라 6억 원 이하의 경우 1%, 9억 원 초과의 경우 3%, 1세대 4 주택 이상일 경우 4%의 취득세를 부과하고 있습니다.
부동산에 부과되는 세금을 종합적으로 알아보았습니다. 부동산은 부과하는 세금이 다양하고 큰 만큼 절세 방법에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 포스팅이 지출을 줄이는 데에 도움이 되셨으면 합니다!
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